大阪カジノＩＲ用地・格安賃料での借地権設定契約の差止住民訴訟を提訴
第１ はじめに
2023年4月3日、大阪府市が進めるカジノを含む統合型リゾート施設（ＩＲ）の誘致をめぐり、大阪市が所有する大阪湾の人工島・夢洲（ゆめしま）地区の一部をＩＲ事業用地として、賃料を1㎡あたり月額428円で借地権設定契約を締結することが著しく廉価であり、「適正な価格」による賃貸を求める地方自治法237条2項に違反するものとして、大阪市及び大阪港湾局に対して、10名の大阪市民が原告となり、借地権設定契約の締結の差止を求める住民訴訟を提訴しました。本件は、2023年1月16日に住民監査請求を行い、同年3月15日に合議不調との監査結果を受領していました。
第２ 違法な賃料価格設定の実態
訴状では、大阪市の依頼した不動産鑑定結果が不当であり、大阪市の設定した賃料価格が「適正な価格」ではないことを詳細に述べました。以下では、その要点を報告します。
１ 複数の鑑定業者の鑑定結果が大阪市の定めた参考価格と一致していること
まず大阪市が依頼した不動産鑑定業者4社のうち3社の1㎡あたりの土地価格、期待利回り、月額賃料の鑑定結果が一致しました。
不動産鑑定において評価手法・評価方針の策定、最有効使用の判定や標準的使用など多岐にわたる観点から鑑定が行われることから、3社の鑑定結果が一致することは業界の常識からしてもあり得ません。しかも、鑑定以前の最初の段階で大阪市が調査の依頼をかけた鑑定業者の調査結果を受けて大阪市が参考価格として設定した価格で一致していました。2023年3月15日付の監査結果通知書から、鑑定業者に対する調査において、他の鑑定業者がどこかは大阪市職員から聞いて知ったと回答する業者も存在することが判明し、監査委員からも「不自然な印象を受ける」「不動産鑑定業者が本来知りうるはずのない他の受注業者を知っているとすれば、本市職員から聞いたとみるのが自然であり・・・本市職員が依頼先の不動産鑑定業者に、同社の鑑定作業に不要な他の受注業者を伝えたのだとすれば、業者間での調整等を期待してのことではないかといった疑いも禁じ得ないところである。」との意見が出されました。
さらに、ＩＲ推進局は最初に参考価格を提示した頃から「今の価格を大幅に変えることはない」旨を発言しており、2021年3月に再鑑定を行いましたが、新駅の設置やコロナ禍といった社会情勢の変化があるにもかかわらず、ＩＲ推進局の意向どおり最初の参考価格が維持されました。これらのことから鑑定結果を大阪市が指示した可能性は極めて高いと言えます。
２ ＩＲ用地でありながら「ＩＲ事業を考慮外」としていること
本件土地はＩＲ事業用地として利用することが予定されているにもかかわらず、全ての鑑定業者は「ＩＲ事業を考慮外」とする鑑定を行っています。大阪市の説明によると、鑑定業者1社から打診を受けて鑑定業者4社と「ＩＲ事業を考慮外」とすることを確認したと述べていますが、むしろそれ以前に大阪市側が付加条件に「ＩＲを考慮外」とすることを指示していたことが資料には明記されており、大阪市の説明が誤っていたことが判明しました。
また、当初から高級ホテルの建設を予定しており、液状化対策等の土地改良費のために約790億円を支出することになっているにもかかわらず、評価条件としては1～2階建て「ショッピングセンター」を前提とした鑑定結果になっており、その不当性は明らかといえます。
３ 鑑定手法や取引事例の選択に不合理な点があること
さらに、土地改良費に790億円を拠出することを考慮する原価法を採用しなかった点や比較した取引事例が不適切であることなど鑑定評価の判断過程に不合理な点が多く、国交省の定める不動産鑑定評価基準から見ても不適切な点を多々指摘しています。
４ 大阪市独自に「適正な価格」を設定する法的責任に反していること
以上の点から鑑定業者により行われた不動産鑑定結果が不当であることは明らかですが、大阪市はそれのみに依拠せず、最終的に独自に適正な賃料価格を設定する責任があります。しかるに、新駅の開発などが全く考慮されず、今後35年もの長期にわたって廉価な賃料で貸し続けることが予定されており、到底「適正な価格」とは言えません。
第３ 先行訴訟との関係
本件訴訟に先行して2022年7月29日に、大阪市が本件ＩＲ用地の土壌汚染除去等の処理費用として少なくとも約790億円を支出することが予定されており、大阪市がＩＲ事業用地の瑕疵について大阪ＩＲ株式会社に対して無制限に必要な土地課題対策費用を負担せざるを得ない合意が予定されていることについて、そのような合意を締結することの差止め、ひいては、本件借地権設定契約の差止めを求める住民訴訟が提訴されていました。裁判所からは、本件訴訟と先行訴訟の論点は異なるものの、同一の基礎的事実があることから別訴禁止（地方自治法242条の2第4項）に該当する可能性がある旨の指摘を受け、本件訴訟を先行訴訟に共同訴訟参加する形で訴訟係属することを予定しています。本件訴訟は、先行訴訟とは異なる観点からの違法性を指摘するものですが、先行訴訟と一体となって、大阪市が締結しようとする借地権設定契約の違法性を指摘し、契約締結の差止めを求めていきたいと考えています。
第４ まとめ
本件借地権設定契約は、国の認可が下りればまもなく、長期にわたって廉価な賃料価格で締結されることが予定されています。結論ありきで強引にＩＲ事業を推し進めようとする大阪市の姿勢は決して許してはなりません。今後、大阪市の答弁などから明らかとなる点も多々あると思いますので、今後の裁判の動向にご注目とご支援をいただければと思います。
以上
